Predugovor i ugovor – suštinska razlika

U praksi se često susreće situacija u kojoj strane potpišu predugovor sa idejom da će „pravi“ ugovor zaključiti kasnije. Takvi dogovori su naročito česti kod kupoprodaje nepokretnosti, poslovnih prostora ili većih poslovnih transakcija. Ipak, predugovor nije puka formalnost — on proizvodi jasne i konkretne pravne posledice.

Predugovor je sporazum kojim se strane obavezuju da u budućnosti zaključe glavni ugovor, pod uslovima koji su već unapred određeni ili bar odredivi. Drugim rečima, on stvara obavezu zaključenja glavnog ugovora. Da bi bio punovažan, predugovor mora sadržati bitne elemente glavnog ugovora, a ako je za glavni ugovor propisana posebna forma (npr. obavezna overa kod ugovora o prometu nepokretnosti), ista forma važi i za predugovor.

Važno je, međutim, razumeti da se zaključenjem predugovora ne stiču prava i obaveze iz glavnog ugovora. Obaveza koja iz njega proizlazi jeste da se glavni ugovor zaključi, a ne da se već ispunjava ono što bi bilo predmet tog ugovora (npr. prenos svojine, isplata cene, predaja stvari i slično).

Ako jedna strana bez opravdanog razloga odbije da zaključi glavni ugovor, druga strana ima pravo da sudskim putem zahteva njegovo zaključenje. Ovo pravo nije neograničeno:
zaključenje glavnog ugovora može se zahtevati u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje, a ako taj rok nije određen — od dana kada je, prema prirodi posla i okolnostima, ugovor trebalo da bude zaključen. Po isteku tog roka, pravo se gubi.

Predugovor, međutim, ne obavezuje ako su se okolnosti od njegovog zaključenja toliko izmenile da ne bi bio ni zaključen da su takve okolnosti postojale u to vreme.
Drugim rečima, pravo na zahtev za zaključenje glavnog ugovora ne postoji ako je došlo do bitne i nepredvidive promene okolnosti koje su činile osnov za zaključenje predugovora.

U praksi se često kao sporno pitanje javlja kapara koja se ugovara prilikom zaključenja predugovora. Kapara je sporedni, akcesorni pravni posao koji prati glavni ugovor i služi kao znak da je ugovor zaključen. Iz tog razloga uplata novca prilikom zaključenja predugovora ne može imati karakter kapare. Ako do glavnog ugovora ne dođe, takva uplata ne predstavlja kaparu, već se smatra isplatom dela kupoprodajne cene, koja se mora vratiti, bez obzira na to koja je strana odgovorna za nezaključenje glavnog ugovora.

Zbog svega navedenog, izuzetno je važno jasno razlikovati predugovor od glavnog ugovora:
zaključenje jednog ili drugog proizvodi bitno različita prava i obaveze, kao i potpuno različite pravne posledice u slučaju spora.

Photo by Romain Dancre on Unsplash